持有不動產的兩種稅
如果你名下有房子,每年要繳兩種稅:
- 房屋稅:針對「房屋本體」課稅,5 月繳
- 地價稅:針對「土地」課稅,11 月繳
- 自住 1.2%(一家最多 3 戶)
- 出租:1.5% 起跳
- 空屋(囤房稅):有些縣市加重課稅,可達 3.6%
- 房屋現值不超過一定標準
- 本人、配偶、未成年子女沒有出租或營業使用
- 設籍在該房屋
- 全國最多 3 戶以內
- 基本稅率 10‰(自用住宅 2‰,優惠很大)
- 超過累進起點地價,稅率隨之提升
- 全國只能選 1 戶
- 本人、配偶或直系親屬辦理戶籍登記
- 沒有出租或營業使用
- 地坪不超過都市土地 3 公畝(約 90 坪)或非都市 7 公畝
- 必須事前申請!沒申請只能用一般稅率
- 自住:10,000
- 出租:約 12,500 (1.5% / 1.2%)
- 空屋:可能達 30,000(囤房稅縣市)
- 自用住宅房貸利息(每戶上限 30 萬/年)
- 房屋租金支出(承租人,每戶上限 12 萬/年)
- 租金收入要報所得稅(扣除必要費用 43% 後)
- 房屋稅、地價稅變高
- 超過一定金額要開立扣繳憑單給承租人
- 政府推「包租代管」可以減稅,但要符合條件
- 戶籍要遷入:沒設籍不算自住
- 記得申請自用住宅優惠:房屋稅、地價稅都要主動申請
- 保留房貸利息單據:綜所稅可列扣
- 3 戶內合理分配:全家最多 3 戶自住
這兩個是分開的,但通常同一張公文會列出總金額。
房屋稅怎麼算
基本公式:
房屋稅額 = 房屋現值 × 適用稅率
房屋現值不是市價,而是地方政府根據建築構造、屋齡、地段等評定的金額,通常遠低於市價。
稅率分自住與非自住:
自住條件
要符合「自住」需要:
地價稅怎麼算
公式:
地價稅額 = 課稅地價 × 適用稅率
課稅地價是當期申報地價(通常每 3 年公告一次)。
稅率採累進制:
自用住宅地價稅優惠
適用 2‰ 優惠的條件:
申請期限:地價稅開徵 40 天前(約 9 月 22 日前)向地方稅務局申請。
出租會被多收多少?
以一戶房屋稅 10,000 為例:
地價稅差異更大,自用 2‰ vs 一般 10‰,差 5 倍。
房屋稅、地價稅可以列舉扣除嗎?
不行。房屋稅、地價稅都是「直接稅」,在綜所稅申報時不能列舉扣除。
但是可以扣除的相關項目有:
出租族要注意的稅務
如果你是包租公/包租婆:
自住族的節稅關鍵
常見問題
Q:剛買房,房屋稅怎麼算起?
從你產權登記日起按日計算,當年只繳部分。
Q:房子賣了還要繳嗎?
以過戶當日為界,過戶前的稅買方賣方按時間比例分攤(通常買賣合約有約定)。
Q:稅單沒收到怎麼辦?
5 月、11 月還沒收到,主動到地方稅務局查詢。逾期繳會被罰滯納金。